Покупка зарубежной недвижимости — хороший способ сохранить сбережения и повысить свою международную мобильность: в разных странах мира действуют программы, которые позволяют через инвестиции получить ВНЖ и даже гражданство. Рассказываем, какие инвестиционные программы сегодня популярны и на что следует обратить внимание при покупке недвижимости за рубежом.
Как выбрать страну для инвестиций
Определитесь с типом недвижимости. В первую очередь следует определиться, какой тип недвижимости вы хотите приобрести. Это может быть жилой объект, коммерческая недвижимость, незавершенный объект на стадии котлована или строительства или земельный участок. От выбора объекта зависят его инвестиционные возможности.
- Жилая недвижимость. Это могут быть квартиры, дома, коттеджи или таунхаусы в черте города и за его пределами. Такой вид инвестиций — самый популярный и наименее рискованный способ вложить деньги. Покупку жилья легче юридически оформить: часто программы в разных странах имеют налоговые льготы для инвесторов, покупатель столкнется с меньшим количеством правовых требований, чем с коммерческой недвижимостью.
- Коммерческая недвижимость. Сюда входят все объекты, которые не используют в качестве жилья. Это могут быть складские помещения, офисы, производственные и торговые площадки. Коммерческие объекты, как правило, сдают на долгий срок, они меньше зависят от личных предпочтений арендатора и сезонности. Главные факторы — это площадь и удачное расположение объекта. Стоимость таких инвестиций выше, чем в жилой недвижимости, но содержание объекта может обходиться дешевле.
- Незавершенные объекты. Этот вариант касается помещений в новостройках на любом этапе до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такой тип объектов — один из самых рискованных вариантов инвестирования. Покупатель может столкнуться с недобросовестными подрядчиками, задержками в сдаче очередей строительства, нарушениями плана строительства и другими проблемами. Однако инвесторов привлекает цена: стоимость на стадии котлована до сдачи в эксплуатацию у объекта в разы ниже. Для минимизации рисков следует выбирать надежного застройщика с хорошей репутацией.
- Земельные участки. Инвесторы покупают участки для разных целей: для последующей перепродажи, межевания, продажи по частям, строительства или ведения бизнеса. Этот вариант инвестирования подходит как для начинающих, так и для опытных инвесторов. Покупка земли предполагает минимальное участие для инвестора, стоимость и востребованность земли, как правило, растет со временем, а назначение можно изменить при стратегии инвестирования. Минусом будут ограничения: в разных странах существуют строгие правила на приобретение земли иностранными инвесторами.
Инвестиции в недвижимость нужно рассматривать, принимая во внимание разные факторы. Независимо от цели, выгоднее всего инвестировать на быстро растущем рынке недвижимости. Кроме того, следует учитывать, какой налог предусмотрен при покупке объекта, есть ли обязательная ежегодная ставка. Играет роль простота и скорость заключения сделки купли-продажи.
Определитесь с целью покупки. Перед тем, как выбрать недвижимость для инвестирования, нужно определиться с целью покупки. Обычно объекты покупают для разных целей: для личного пользования, бизнеса, последующей перепродажи, для оформления ВНЖ/гражданства или заработка с аренды.
Выберите место. Выбор страны для инвестиций в недвижимость — важный фактор ее стоимости и инвестиционной привлекательности. Для этого следует изучить местный рынок и самые популярные районы новостроек: обычно они находятся в столице, ее пригородах, крупных городах, курортных и туристических зонах. Часто стоимость такой недвижимости растет быстрее рынка — это залог того, что жилье не обесценится и в будущем его можно будет выгодно сдать в аренду или продать. Важно наличие инфраструктуры: магазинов, школ и других образовательных учреждений, аптек и больниц, кафе и ресторанов, транспортная доступность и наличие парковки, парки и скверы поблизости, места для отдыха с детьми.
Подумайте о сдаче жилья в аренду. Если инвестиции в недвижимость направлены на сохранение сбережений или получение прибыли, следует узнать, какой рост цен на квадратный метр в этом регионе, и ознакомиться с прогнозами. Для увеличения дохода от аренды эксперты рекомендуют приобретать недвижимость в странах с развитой экономикой, объект бизнес-класса в новом жилом комплексе на стадии застройки. Сначала стоит рассчитать приблизительную сумму, какую можно получить с приобретенного имущества. Решите, будете ли самостоятельно заниматься вопросами аренды или планируете перепоручить это другим лицам. Из предполагаемого дохода не забудьте вычесть возможные налоги и расходы на содержание жилья.
Узнайте о программах ВНЖ/гражданства. Многие страны имеют программы ВНЖ, «золотых виз» и получения гражданства за покупку недвижимости, что в современных условиях пользуется большим спросом среди инвесторов. Если в стране действует программа получения ВНЖ или гражданства для инвесторов в недвижимость, нужно подробно ознакомиться с ее правилами. В зависимости от страны власти предъявляют разные требования: они могут касаться стоимости жилья, его расположения, условий покупки и оплаты, а также существуют ограничения на пользование и дальнейшую продажу недвижимости в течение определенного времени. Покупка объекта, который отвечает условия программы, позволяет одновременно выгодно инвестировать и приобрести новый статус для себя и своей семьи.
Общими факторами при выборе страны будут:
- уровень жизни;
- кредитный рейтинг страны и уровень инфляции;
- доступность ВНЖ и гражданства;
- инфраструктура.
Инвестору стоит обратить внимание на экономические факторы: рост ВВП, уровень занятости и инфляции дадут общее представление о финансовом состоянии и росте рынка недвижимости. Правовая и нормативная база покажет, как соблюдаются инвестиционные права иностранцев. Информация о росте населения в регионе, привлекательности локаций, наличии инфраструктуры помогут предсказать высокую арендную доходность. Наконец, для инвестора важна политическая и социальная стабильность в стране, какие бизнес-возможности она представляет. Это позволяет свести к минимуму возможные риски.
ВНЖ и гражданство за инвестиции в недвижимость
Многие страны имеют иммиграционные программы, которые подразумевают получение ВНЖ, «золотых виз» и гражданства за покупку недвижимости. В современных условиях такие программы пользуются большим спросом среди инвесторов. Если в стране действует программа получения ВНЖ или гражданства через инвестиции в недвижимость, нужно подробно ознакомиться с ее правилами.
В зависимости от страны требования отличаются: они могут касаться стоимости жилья, его расположения, условий покупки и оплаты, а также существуют ограничения на пользование и дальнейшую продажу недвижимости в течение определенного времени. Покупка объекта, который отвечает условия программы, позволяет одновременно выгодно инвестировать и приобрести новый статус для себя и своей семьи.
Потенциальный инвестор, планирующий приобрести недвижимость в той или иной стране для получения миграционного статуса, должен соответствовать определенным требованиям. От страны к стране требования меняются, но в общем виде инвестор должен:
- Быть старше 18 лет;
- Не должен иметь судимостей;
- Иметь возможность подтвердить законность финансовых средств;
- Не иметь запретов на въезд в ЕС и отказов в выдаче ВНЖ ЕС (для стран, входящих в Евросоюз).
Популярные направления
Турция
Страна привлекает иммигрантов доступными ценами и развитой инфраструктурой, а экономика растет. Международное рейтинговой агентство Moody’s повысило кредитный рейтинг Турции сразу на две ступени — с B3 до B1 и сохранила прогноз по рейтингу страны «позитивным». Это стало первым повышением рейтинга страны за 11 лет. Проблемой остается инфляция. В Турции годовая инфляция потребительских цен в апреле выросла до 69,8%, что является самым высоким показателем с конца 2022 года.
В стране не самый простой рынок недвижимости, однако при выборе правильного проекта можно получить высокий и стабильный доход. Инфляция не будет препятствием для инвестора, если сделка будет проведена в долларах или евро. Стоимость жилых объектов в Турции растет высокими темпами: за последний год цены на жилье выросли в среднем на 20%. Часть вложений в жилую недвижимость пришлась на иностранных инвесторов. Наибольшим спросом среди иностранцев пользуются объекты в Стамбуле и Мерсине. Расходы при покупке жилой недвижимости в Турции составят от 8 до 11%. Доходность от аренды составляет 5-6% годовых.
Турция — одна из наиболее дружелюбных к иностранцам стран в мире с точки зрения выдачи миграционного статуса. Турецкий ВНЖ можно получить за инвестиции в недвижимость с кадастровой стоимостью от $200 000. Его выдают на 2 года с возможностью продления. Через 5 лет в этом статусе можно претендовать на получение гражданства Турции при выполнении необходимых условий и сдаче экзамена на владение турецким языком.
Гражданство Турции доступно при инвестициях на сумму от $400 000. В таком случае гражданство для всей семьи можно получить за 6-8 месяцев без сдачи языкового экзамена. Заявитель имеет право инвестировать практически в любую недвижимость, а также несколько объектов на указанную сумму. Их можно сдавать сразу же после завершения сделки, а продавать – через 3 года после перехода права собственности. Однако нельзя приобрести объект, который уже был использован для получения гражданства ранее, также нельзя заключать сделки с собственными компаниями и родственниками.
ОАЭ
Экономическое положение Эмиратов лучше Турции. В этом году агентство Moody’s подтвердило долгосрочный суверенный кредитный рейтинг ОАЭ уровне Aа2. В стране зафиксирован умеренный рост инфляции: в 2023 году она составила всего 2,28 %. В Эмиратах высокий спрос на новые жилые и коммерческие объекты. Например, в 2022 году стоимость недвижимости выросла в два раза. Чаще всего иностранцы покупают недвижимость в двух городах Эмиратов — это Дубай и Абу-Даби.
Эмираты привлекают инвесторов количеством нового жилья, простотой и оперативностью проведения сделок. В стране отсутствует налог на прирост капитала, НДС составляет 5%, налог на прибыль — от 0 до 9%. Важная деталь: недвижимость в ОАЭ можно купить за криптовалюту. Налог в 4% при купле-продаже поровну платят покупатель и продавец.
Статус резидента в Дубае можно получить всего за пару недель. Причем для всей семьи — супругов, детей в любом возрасте, а также на семейных работников. Недвижимость, подходящая для получения статуса резидента, обойдется в $204 000, — она дает право на двухлетнюю визу с возможностью продления. При покупке недвижимости от $545 000 можно получить «золотую визу». Такой статус действителен в течение 10 лет и может быть продлен.
В обоих случаях допускается покупка только на первичном рынке и только в специальных районах — Freehold Zones. Обладатель «золотой визы» ОАЭ не обязан проживать в стране в течение определенного времени.
Греция
В этом году агентство Moody’s понизило кредитный рейтинг Греции до A2 с A1, однако это до сих пор высокий уровень для экономики. После тяжелого экономического кризиса 2010-х годов страна восстанавливается, а показатели инфляции достигли средних значений в еврозоне: к июню 2024 года она составила 2,5%.
«Золотая виза» Греции — одна из самых популярных иммиграционных программ в мире. Благодаря этому иностранные инвестиции в греческую недвижимость растут. Спросом пользуются Афины, например, престижный пригород Глифада.
Получить ВНЖ Греции по программе Golden Visa можно за инвестиции в недвижимость от €250 000. В этом году Греция повысила минимальный порог инвестиций, теперь он составляет:
- от €800 000 – в Аттике, региональных единицах Салоники, Миконос и Санторини, а также на островах с населением более 3100 жителей;
- от €400 000 – во всех остальных регионах страны.
Инвестиции должны осуществляться в отдельный (то есть единственный) объект недвижимости с минимальной площадью 120 квадратных метров.
- недвижимость для «золотой визы» преобразуется из коммерческой в жилую;
- или расположена в зданиях, представляющих исторический и культурный интерес и находящихся под охраной. Полное восстановление и реконструкция объекта – обязательное условие для первого продления визы через 5 лет.
При этом недвижимость может быть любой площади и находиться в любом регионе Греции.
Греческий ВНЖ выдают сроком на 5 лет с возможностью продления. Через 7 лет в статусе резидента можно претендовать на получение греческого гражданства. В заявку можно включить супругу/а, детей до 21 года и родителей. Подробнее о программе можно узнать здесь.
Кипр
Кредитный рейтинг страны по версии Moody’s сейчас – Baa2 с положительным прогнозом, инфляция в 2023 году составила 4,02%. Кипр — островное государство, поэтому возможности для застройки здесь ограничены, это влияет на стоимость новой недвижимости. Наибольший интерес для инвесторов вызывает курортная недвижимость и объекты класса люкс. Быстрее всего растут цены на недвижимость в Никосии, Ларнаке, Фамагусте, Пафосе и Лимасоле.
Часто инвесторы покупают жилье на Кипре для сдачи в аренду. Базовая ставка при покупке объектов равна 19%. В новостройках при покупке жилья необходимо заплатить пониженный НДС в размере 5%. Преимущество Кипра — в отсутствии налога на прирост капитала и налога при продаже недвижимости. Иностранные инвесторы должны получить разрешение властей при оформлении сделок с недвижимостью.
Иммиграционная программа Кипра популярна среди инвесторов: получить ПМЖ страны можно всего за 6-8 месяцев за инвестиции в недвижимость на сумму от €300 000. В рамках программы можно приобрести один или несколько объектов на указанную стоимость, главное требование — возможна покупка только на первичном рынке и приобретение допускается только через компанию-застройщика.
Инвестору с ПМЖ Кипра не обязательно проживать в стране постоянно — достаточно приезжать раз в два года, а статус распространяется на всю семью основного заявителя. Через 5 лет статус можно продлить или претендовать на получение местного гражданства при соблюдении необходимых требований. Подробнее о программе «золотой визы» Кипра читайте в нашем материале.
Советы для инвесторов
Какие преимущества инвестиций в недвижимость? Это финансовые преимущества инвестиций и высокая ликвидность: недвижимость практически всегда можно достаточно быстро продать без особых потерь в стоимости. Успешное инвестирование в недвижимость дает возможность получения пассивного дохода. Зачастую объект можно приобрести в ипотеку, а покупка дает выгодные налоговые преимущества. Наконец, приобретение недвижимости несет меньшие риски по сравнению с другими способами инвестиций.
Какие недостатки у покупки недвижимости? Приобретение недвижимости требует существенных вложений, а окупаются такие объекты довольно долго: доход от сдачи в аренду сверх своей стоимости купленная квартира начнет приносить через 10-15 лет, коммерческие помещения — через 7-12 лет. Инвестор может столкнуться с недобросовестными застройщиками и часто купля-продажа недвижимости сопряжена с дополнительными расходами.
Какие программы подходят россиянам и белорусам? Для граждан России и Белоруссии в настоящее время многие инвестиционные программы получения ВНЖ и гражданства стали недоступны. Однако действуют программы Турции, Египта, ОАЭ, Кипра, Испании и т.д.
Как снизить риски при выборе страны? Инвестору нужно ответственно отнестись к процессу подбора и покупки недвижимости, рассмотреть и выбрать наиболее подходящую под его цели, подготовить документы для инвестиций. Если вы выбираете инвестиции в зарубежную недвижимость, рекомендуем обратиться к профессиональным специалистам — это поможет уменьшить риски, сэкономить средства и время.
